＜対象地の開発想定図＞

対象不動産は最寄駅から徒歩10分圏内の住宅地に位置する1,018.24㎡の不整形な土地である。
近年当該駅周辺で建設された分譲マンションは、平成14年が最後であることから分譲マンション需要は弱く、市況や土地の形状を考慮すると、対象不動産は開発道路を設置して宅地分譲することが合理的であると判断した。

評価対象地は、神奈川県の準工業地域内に存する大規模な土地であった。

評価対象地の周辺は工場等が見受けられる住宅の少ない地域であり、「工場適地であること」を指摘される可能性があった。

そこで、調査を進めると、評価対象地の北側の用途地域は評価対象地が存する準工業地域よりもさらに工業性が高い工業地域であったが、当該工業地域内においても、近年の市況では新しく工場が売買された事例はなく、むしろ住宅地化している例が多く見受けられた。すなわち、近年の市況においては、評価対象地を含む周辺一帯の工場の需要は弱いものと思料された。

＜対象地及び周辺図＞




よって、評価対象地は「明らかに工場適地」とは言えず、最有効使用は「戸建分譲素地」であると判断されたため、開発道路を設置して分割することが合理的であると判断し、広大地として申告をしたところ、是認された。

＜対象地の開発想定図＞

評価対象地は、神奈川県内で、2階建の賃貸アパートの敷地として利用されている700㎡程度の土地であった。


　近隣に分譲されたマンションは少なく、最有効使用は戸建分譲素地であることが認められるものの、評価対象地は三方路地であり、「開発道路（公共公益的施設用地）が不要であること」を指摘される可能性があった。

　そこで、当事務所で、評価対象地の現地調査を行ったところ、評価対象地は北側及び東側道路から約2.5ｍ高く、擁壁が設置され、実質的には接面道路として利用することが困難であることが分かった（評価対象地も現況、西側道路を利用している）。

　この場合、評価対象地を北側及び東側道路と等高の高さに開発を行うとすると、擁壁の撤去費用等多額の造成費が見込まれ、戸建分譲業者にとって採算を確保することは難しいと判断した。


＜対象地の開発想定図＞



　よって、評価対象地は西側の道路を評価対象地内まで延長して設置し、分割することが合理的であるため、「開発道路（公共公益的施設用地）を要する」と判断し、更正の請求をしたところ、広大地として是認された。

区画整理地内の宅地を広大地として申告した事例

対象不動産は、首都圏内の最寄駅から徒歩20分に存する区画整理事業区域内の宅地です。




個別評価により税務署から仮換地後の画地で評価する旨の回答がありました。

換地後の区画は従前地に換地される現況換地となっていたため、従前からの利用状況に基づいて評価単位を畑・駐車場・山林・宅地に分けて評価し、宅地である自宅の敷地（約1,200㎡）を広大地として申告しました。





対象不動産は南側接面道路からの奥行が40ｍ以上あることから、開発道路を設けた9区画の開発想定図を作成しました。

ゴルフ練習場が広大地として認められた事例

評価対象地は、東京都下で、ゴルフ練習場として利用されている2,000㎡程度の土地であった。

最寄駅からは徒歩10分圏内で、容積率も200％を確保しており、周辺には過去に分譲されたマンションも複数認められたことから、「マンション適地」を指摘される可能性があった。

そこで、当事務所で、同駅を最寄とする地域に範囲を広げ、宅地開発状況を調査・分析したところ、近年の市況では、マンション開発はわずかに1件しか認められず、むしろ戸建住宅需要の方が高いことが分かった。





よって、評価対象地は「明らかにマンション適地」とは言えず、最有効使用は「戸建分譲素地」であると判断されたため、開発道路を設置して分割することが合理的であると判断し、更正の請求をしたところ、広大地として是認された。

4,000㎡の倉庫敷地の広大地事例

店舗・工場・農地・戸建住宅が見られる県道沿いで、倉庫敷地となっていた土地の広大地評価事例のご紹介です。
更正の請求にて是認となった事例です。




評価対象地は、最寄駅から徒歩22分程度で、一般住宅（分譲マンションは見られない）や農地の他、商業繁華性はないものの店舗もみられ、工場等も残る県道沿いの混在地域であった。

当該土地は県道に面しており、倉庫敷地として利用されているものの、その周辺地域は住宅地化が進む地域であり、周辺の大きな工業地帯についても撤退や縮小が相次ぎ、住宅地化している例が多く見受けられたことから、工場等の需要は弱いものと思料された。

また、店舗需要については、対象不動産の周辺地域は国道等にも近接していることから、
店舗等は国道沿いに集積する傾向があり、当該県道沿いの店舗需要についても弱いものと考えられた。実際に、評価対象地周辺の戸建分譲事例を調査したところ、当該県道沿いではないものの、対象地と同程度の規模の工場の敷地が戸建分譲地となっていることが確認されたことから、
戸建分譲需要が強い地域であると判断した。



周辺の戸建分譲地の一区画当たりの画地規模は、概ね100～120㎡程度であったことから、
評価対象地についても、開発道路を新たに設け、同程度で26区画に分割することが合理的であることから、広大地評価を適用して更正の請求をしたところ是認となった。
（尚、開発想定図上で墓地に接してしまう画地2及び3については心理的減価▲10％としている）

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広大地評価対象周辺図

当該対象不動産は最寄駅から徒歩5分圏内に位置する1,062.89㎡の土地です。駅への接近性や敷地規模で言えば分譲マンションの建設も考えられ、近年この駅周辺で建設された分譲マンションを調査したところ、2棟確認されました。

しかし、対象地は西側が第一種中高層住居専用地域（約728.89㎡）、東側が第一種低層住居専用地域（333.79㎡）であり、それぞれ指定容積率は200％と120％、基準容積率は約174％となっており、地区計画でも建築物等の高さが、西側は16ｍ、東側は10ｍまでに制限されているため、これらを勘案すると5階程度の建物しか建設できないと考えられました。よって、対象不動産には投資採算が得られるほどの高度利用を図った中高層マンションを建設することは困難であると判断されたため、広大地として申告しました。

対象地の開発想定図

準工業地域内で、容積率200％の地域に存する規模1,200㎡程度の土地が、更正の請求で広大地評価して是認された事例です。
対象不動産は東京23区内に存しますが、近隣には、対象不動産よりも規模の小さい土地であっても、分譲マンションが建築された事例が見受けられました。ただし、対象不動産は、旗竿状の不整形地であるのに対して、分譲マンションが建築された事例は整形地でした。
一般に、都市計画法で準工業地域に指定されている地域は、住居系の用途地域に指定されている場合と比べて斜線制限、日影規制等の形態規制が緩いことから、高度利用が図り易く、分譲マンションの建築が容易となります。
一方で、東京都内において、建物を建築する場合には、建築基準法のほか、東京都建築安全条例に沿わなければならず、当該条例において、分譲マンションは特殊建築物として分類され、特殊建築物を建築する場合には、以下のような規定が設けられています。





すなわち、原則として、対象不動産のように路地状部分のみによって、道路に接面する敷地に特殊建築物の建築はできません。
仮に、「10条3号（上段）」の規定をクリアできたとしても、「東京都建築安全条例10条の3（下段）」により高度利用が制限されます。
対象不動産の間口は7.9ｍであることから、結果的に、特殊建築物の用途に供する部分の床面積の合計は1,000㎡以下しかとれず、享受できる容積率は79.43％（1,000㎡÷1,259㎡＝79.43％）となり、現実的に対象不動産上に高度利用を図った中高層マンションを建設することは極めて困難であるということになります。

広大地評価対象周辺図

対象不動産の立地条件は、最寄駅から徒歩2分程度ですが、隣の駅は、いわゆるターミナル駅であり、対象不動産から隣接ターミナル駅へ時間距離は、徒歩約15程度であり、同駅周辺には、高度利用が可能な商業地域（容積率400％程度）が、広がっていました。
通常、対象不動産程度の規模等の画地条件、駅接近性等の立地条件、容積率等の行政的条件を具備する土地については、マンション適地となるのが一般的です。
ただし、周辺地域の需給動向を見ると、需要者は、最寄駅からの距離よりも、ターミナル駅からの距離を重視して意思決定する傾向が顕著であり、したがって、対象不動産の立地条件は、例えば、ターミナル駅と最寄駅のちょうど中間地点（ターミナル駅から約7～8分程度）の土地と比較すると需要者からの選好性は劣ると言えます。
すなわち、対象不動産が存する地域は、ターミナル駅周辺地域と比較すると、分譲マンション用地としての競争力も劣るようでした。
結果として、ターミナル駅の周辺地域においては、対象不動産よりも小さい土地であっても、分譲マンションが複数、建設されているにもかかわらず、最寄駅の周辺地域（緑色）においては、対象不動産よりもさらに大きい土地に分譲されたマンションか、同程度の規模であっても相続時点からかなり古い時点において、分譲されたマンションしか見られませんでした。

対象地の開発想定図

広大地評価対象周辺図

評価対象地は、最寄駅から徒歩20分程度で、戸建住宅が多いものの、分譲マンションも散見される住宅地域であった。
対象地の周辺に見られる分譲マンションの多くは、バブル期に建築されたものであったが、
平成19年に竣工した分譲マンションが一棟確認された。
 
しかし、当該マンションの事業計画が策定されたと思われる平成17～18年は、分譲マンション市場は上り坂にあり、
相続時点とは市況が大きく異なることから、代替・規範性は薄いと判断。
また、評価対象地周辺の戸建分譲事例を調査したところ、対象地と同程度またはそれ以上の敷地規模の大きな土地が、戸建分譲地となっていることが確認されたことから、
相続時点現在の市況下では、評価対象地は「明らかにマンション適地」であるといえるほどの条件は持ち合わせておらず、戸建分譲需要が強いと判断した。

対象地の開発想定図

周辺の戸建分譲地の一区画当たりの画地規模は、概ね100㎡程度であったことから、
評価対象地についても、開発道路を新たに設け100㎡程度で12区画に分割することが合理的であることから、広大地評価を適用して申告した。