4,000㎡の倉庫敷地の広大地事例

店舗・工場・農地・戸建住宅が見られる県道沿いで、倉庫敷地となっていた土地の広大地評価事例のご紹介です。
更正の請求にて是認となった事例です。

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評価対象地は、最寄駅から徒歩22分程度で、一般住宅(分譲マンションは見られない)や農地の他、商業繁華性はないものの店舗もみられ、工場等も残る県道沿いの混在地域であった。

当該土地は県道に面しており、倉庫敷地として利用されているものの、その周辺地域は住宅地化が進む地域であり、周辺の大きな工業地帯についても撤退や縮小が相次ぎ、住宅地化している例が多く見受けられたことから、工場等の需要は弱いものと思料された。

また、店舗需要については、対象不動産の周辺地域は国道等にも近接していることから、
店舗等は国道沿いに集積する傾向があり、当該県道沿いの店舗需要についても弱いものと考えられた。実際に、評価対象地周辺の戸建分譲事例を調査したところ、当該県道沿いではないものの、対象地と同程度の規模の工場の敷地が戸建分譲地となっていることが確認されたことから、
戸建分譲需要が強い地域であると判断した。

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周辺の戸建分譲地の一区画当たりの画地規模は、概ね100~120㎡程度であったことから、
評価対象地についても、開発道路を新たに設け、同程度で26区画に分割することが合理的であることから、広大地評価を適用して更正の請求をしたところ是認となった。
(尚、開発想定図上で墓地に接してしまう画地2及び3については心理的減価▲10%としている)

 

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