広大な不整形地を広大地評価した事例

準工業地域内で、容積率200%の地域に存する規模1,200㎡程度の土地が、更正の請求で広大地評価して是認された事例です。
対象不動産は東京23区内に存しますが、近隣には、対象不動産よりも規模の小さい土地であっても、分譲マンションが建築された事例が見受けられました。ただし、対象不動産は、旗竿状の不整形地であるのに対して、分譲マンションが建築された事例は整形地でした。
一般に、都市計画法で準工業地域に指定されている地域は、住居系の用途地域に指定されている場合と比べて斜線制限、日影規制等の形態規制が緩いことから、高度利用が図り易く、分譲マンションの建築が容易となります。
一方で、東京都内において、建物を建築する場合には、建築基準法のほか、東京都建築安全条例に沿わなければならず、当該条例において、分譲マンションは特殊建築物として分類され、特殊建築物を建築する場合には、以下のような規定が設けられています。

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すなわち、原則として、対象不動産のように路地状部分のみによって、道路に接面する敷地に特殊建築物の建築はできません。
仮に、「10条3号(上段)」の規定をクリアできたとしても、「東京都建築安全条例10条の3(下段)」により高度利用が制限されます。
対象不動産の間口は7.9mであることから、結果的に、特殊建築物の用途に供する部分の床面積の合計は1,000㎡以下しかとれず、享受できる容積率は79.43%(1,000㎡÷1,259㎡=79.43%)となり、現実的に対象不動産上に高度利用を図った中高層マンションを建設することは極めて困難であるということになります。

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