駅至近でも広大地が認められた事例

最寄駅から徒歩2分で、容積率200%の地域に存する規模1,000㎡程度の土地が、更正の請求で広大地評価して是認された事例です。

 

広大地評価対象周辺図

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対象不動産の立地条件は、最寄駅から徒歩2分程度ですが、隣の駅は、いわゆるターミナル駅であり、対象不動産から隣接ターミナル駅へ時間距離は、徒歩約15程度であり、同駅周辺には、高度利用が可能な商業地域(容積率400%程度)が、広がっていました。
通常、対象不動産程度の規模等の画地条件、駅接近性等の立地条件、容積率等の行政的条件を具備する土地については、マンション適地となるのが一般的です。
ただし、周辺地域の需給動向を見ると、需要者は、最寄駅からの距離よりも、ターミナル駅からの距離を重視して意思決定する傾向が顕著であり、したがって、対象不動産の立地条件は、例えば、ターミナル駅と最寄駅のちょうど中間地点(ターミナル駅から約7~8分程度)の土地と比較すると需要者からの選好性は劣ると言えます。
すなわち、対象不動産が存する地域は、ターミナル駅周辺地域と比較すると、分譲マンション用地としての競争力も劣るようでした。
結果として、ターミナル駅の周辺地域においては、対象不動産よりも小さい土地であっても、分譲マンションが複数、建設されているにもかかわらず、最寄駅の周辺地域(緑色)においては、対象不動産よりもさらに大きい土地に分譲されたマンションか、同程度の規模であっても相続時点からかなり古い時点において、分譲されたマンションしか見られませんでした。

対象地の開発想定図

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