賃貸マンション敷地を広大地評価した事例

地上3階建・鉄筋コンクリート造の賃貸マンションの敷地を更正の請求で広大地評価して是認された事例です。対象不動産は、東京都世田谷区内で徒歩約10分強で敷地規模1,148.14㎡の土地です。
用途地域は第一種低層住居専用地域で基準容積率100%でした。
周辺には、木造アパート等の収益物件も見られましたが、本件においては、不動産鑑定評価の評価手法である「収益還元法」と「開発法」を適用して、現況の利用方法が、『不動産鑑定評価基準』でいうところの『最有効使用』でないこと(収益還元法による価格<開発法による価格)を検証しました。


広大地評価 対象地および周辺地図

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対象地の開発想定図


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 また、対象不動産の周辺地域においては、対象不動産と同程度の敷地規模で容積率も同程度である土地であっても、マンションが建設された事例が見受けられましたが、それら建設事例の行政的条件を細かく調査(斜線制限、日影規制等について)した上で、対象不動産よりもマンションの敷地として優れること、さらには、これらのマンション事例はリーマンショック以前に用地買収したものが多く、相続時点現在では、市況が大きく異なること等を説明し、広大地評価しました。

 

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