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建物付き不動産も広大地?

広大地評価の情報によると、

『著しく広大であるかどうかの判定は、当該土地上の建物の有無にかかわらず、当該土地の規模により判定することに留意する』

とあります。

このことにより、「現に宅地として有効利用されている建築物等の敷地」の解釈が今回の国税局からの情報で明らかになりました。
不動産が有効利用されている、と言えるかどうかの判断は、建物を建築して利用しているかどうかではなく、その敷地がその地域の土地の標準的使用といえるかどうかで判定する、ことになりました。

情報の例示によると、
戸建住宅が連たんする住宅街にある大規模店舗やファミリーレストラン・ゴルフ練習場などは、その地域の標準的使用とは言えないことから、「現に有効利用されている建築物等の敷地」に該当しない、ということが出来るのです。住宅街にある自動車教習場の敷地なども同様です。

近隣地域の標準的使用について


広大地(鑑定評価上の戸建開発分譲地素地)に該当するかどうかの判断基準は、鑑定評価上の判断基準をベースとしています。

近隣地域の標準的使用の判定


①土地の評価にあたっては、まず近隣地域の標準価格(価格水準)を把握することが重要です。
土地の価格はその地域の価格水準の影響を受けて、これに評価対象地の個別的な価格形成要因を考慮して、最終的に評価対象地の価格が決定されるからです。

②そして、この近隣地域内の標準価格(価格水準、すなわちその地域に存する土地の平均的な価格相場)は、標準的使用を前提として形成されるのが通常です。

③ですから、この標準的使用の判定が正しくなされなければ、標準価格も異なることとなり、評価対象地の適正な評価もなされないこととなるので、地域の標準的使用の判定が重要になります。地域の標準価格を把握するためには、まず地域の標準的使用を判定しなければならないのです。

このエリアでの標準的使用の判定は、当該エリアの価格水準を形成する使用方法(価格を判定するのであるから、当然、当該地域における典型的な土地取引における買主の購入後の利用目的)を前提に判断しなければいけません。

例1:郊外の住宅地地域で戸建住宅と賃貸マンション・アパートが混在する地域

賃貸マンション・アパートを建設することを前提とした価格が地域の標準価格を形成することはありません。ですから、賃貸マンション・アパートは標準的使用とは成り得えません。戸建住宅を建設することを目的とした土地価格が、地域の標準価格を形成するのが通常です。

【要説不動産鑑定評価基準より】

「また、標準的使用については、これを静態的にとらえるのではなく、常に変化する可能性を有しているものと認識する必要があり、その現状だけでなく、将来の動向をも併せて分析し、現在の使用が将来もなお維持されるものかどうか、変化するとすればどのような方向へと変化するものであるかを慎重に判定しなければならない。」

例2:戸建住宅と中小工場が混在し、住宅地としての需要が高まっている地域

戸建住宅と中小工場が混在する地域にあって、住宅地としての需要が高まり、中小工場地域から戸建住宅地域へと移行しつつある地域(住宅移行地域)の場合も、今後は戸建住宅を建てることを前提とした土地取引が中心となるので、中小工場の敷地としての使用は標準的使用とは成りえません。

このように標準的使用の判定にあたっては、単に地域の現況の土地の利用状況を調査するのみならず、地域の土地利用の変化の動向や、地域の標準価格はどのような利用を前提として価格が形成されているのかを、地域の土地取引の内容を分析するなどして総合的に判断しなければいけません。

 

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