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知っておくべき裁決審判事例

東京地裁判決例(平成17年11月10日)「路地状敷地分割」の経済的合理性・現実性を容認
東京地裁判決例(平成18年3月28日)地裁判決を支持し、納税者敗訴確定

事実関係

地積895.86㎡、間口約22.5m、奥行約42.0mの不整形地、幅員約10mの都道に接面する土地

◆ 納税者側の主張 

対象地の地積は、開発行為の許可を要する500㎡を超え、かつ、戸建分譲用地に該当し、開発する場合には、公共公益的施設用地の負担を要するのは明らかである。よって、旧広大地に該当し、広大地の評価をすべき土地と主張

◆ 税務署側の主張 

路地状敷地の区画を設けることで、道路などの公共公益的施設用地の負担は不要である。よって、本件土地は、通達の旧広大地には該当しないと主張

◆ 納税者側の税務署側の主張に対する反論 

税務署側の分割図は、各画地の面積も標準画地と比較して大きいものもあり、非現実的である。
仮に税務署側の分割図であっても、区画内に路地状の不整形地が生じ、路地状部分は道路ではないが通路としての利用しかできず、建物を立てることが出来ないので、価値の低下が生じるのに原則的評価では、これらの減価が反映されないのは不合理であると主張。

◆ 税務署側の納税者側の反論に対する主張 

対象地の周辺の開発状況を調べると、路地状の敷地分割による開発が存在するので、非現実的とは言えない。
購入者側の多様なニーズに合わせて、画地規模は、小さいものから大きいものまでいろいろあった方が選択の幅があって良いから不合理な分割ではないと言える。
また、路地状部分は駐車場として利用でき、道路部分と違い建ぺい率、容積率の計算に参入されるので価値の低下はないと主張。

◆ 裁判所の判示

税務署側の主張を全面的に認め、広大地の評価の適用を認めないとした。

◆ 裁判所及び税務署側の「広大地」の考え方

最も合理的な分割に当たって、路地状敷地のような不整形地が生じても、結果的に開発道路などの公共公益的施設用地の生じない土地は「広大地」に該当しないという考え方。
公共公益的施設用地の負担が生じるかどうかを判断基準のポイントとしている。

不服審判事例


分割後の画地が不整形地となることによる価値の減価を考慮した事例

◆ 事実関係

地積1,170.34㎡、第2種中高層住居専用地域、建ぺい率60%、容積率200%、幅員6mの行動に接面、高台地を適用して更生の請求をした。

◆ 納税者側の主張

開発許可を要する500㎡以上の地積を有し、開発した場合、公共公益的施設用地の負担を要する土地に当たると主張

◆ 税務署側の主張

評価対象地の一部670.52㎡を売却し、開発業者は開発道路を設けることなく、敷地分割した。
同様に評価対象地は、旗状の敷地による画地分割ができ、開発道路を設けることなく分割できる。よって「広大地」に該当しないと主張。

◆ 審判所の判示

明らかに潰れ地が生じない土地には該当しないから、「広大地」として評価することは合理的である。
仮に本件土地を税務署側が主張するような旗状の宅地として開発した場合、道路に代えて、公道に通ずるための通路が必要となる。
この通路部分は、通路として用途が限定されることとなり、また、旗状に画地に分けることにより、不整形な画地を生み出すこととなる。
このような開発は、公共公益的施設用地としての道路を設ける開発と同様に、本件土地の評価額を低下させる要因となると認められる。
このような事情を考慮した場合、本件土地を「広大地」として評価することは、必ずしも不合理であるといえない。

◆ 国税不服審判所の考え方

開発道路を設けて画地分割する場合の両方が考えられる場合において、明らかに開発道路を設けないで画地分割する方が、最も合理的な分割と認められる場合以外は、広大地として評価すべきという考え方。
仮に開発道路などを設けないで画地分割した場合が最も合理的な分割であっても、分割画地の中に不整形地が生じる場合には、その価値の低下を考慮した評価をすべきという考え方。
広大地の評価方法を準用して評価すべきと考えている。

 

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